汉中市人大常委会办公室关于公开征求《汉中市物业服务管理条例（草案）》修改意见的公告

       2024年6月26日，市六届人大常委会第十八次会议对《汉中市物业服务管理条例（草案）》进行了第一次审议。根据《汉中市地方立法条例》的规定，现将《汉中市物业服务管理条例（草案）》及其说明在汉中市人大常委会网站（
http://rd.hanzhong.gov.cn/）、汉中市人民政府网站（http://www.hanzhong.gov.cn/）上向社会公布，征求意见。欢迎社会各界积极参与，并请将修改意见和建议于2024年7月30日前以信件、电子邮件、传真等形式（请注明姓名及联系方式）反馈给汉中市人大常委会法制工作委员会。

电话：0916-2626672 传真：0916-2626576

电子邮箱：fgk2626672@126.com

通讯地址：汉中市汉台区民主街63号

汉中市人大常委会法工委法规科（邮编：723000）

汉中市人大常委会办公室

2024年6月27日

汉中市人民政府关于《汉中市物业服务管理条例（草案）》起草情况的说明

一、《条例》的起草背景和过程

近年来，我市经济社会快速发展，群众住房条件大幅改善，群众对住房环境要求不断提升，但物业服务管理问题也随之增加。为此，及时出台《汉中市物业服务管理条例》，使我市物业服务管理工作有法可依、有章可循，既是经济社会发展到一定阶段的必然要求，更是改善人民群众生活质量，营造和谐生活环境的迫切需要。

今年1月，市人大组织召开立法交办会之后，市住建局牵头开展《条例》草案撰写工作，起草前进行了社会公开征求意见，赴外地市进行了考察学习。《条例》初稿形成后，通过现场调研、书面征求意见等方式及时征求各县（区）和13个相关市级部门意见建议。同时，还对《条例（草案）》进行了为期一个月的社会公示，征求群众及社会各方意见，开展了合法性审查，并委托第三方专业机构进行社会稳定风险评估（结论为低风险等级）。征求意见中共收到意见建议78条，采纳55条，23条因无法律依据或上位法已有明确规定等原因未采纳，已与相关单位逐一沟通对接。6月11日，市政府2024年第11次常务会议讨论通过了《条例（草案）》，6月18日，市人大常委会第42次主任会议同意将《条例》提交市人大常委会议审定。

二、《条例》的主要内容

我市《条例》与《陕西省物业服务管理条例》在总体架构上保持一致，共8章104条（较省条例删减20条、增加7条），主要内容如下：

第一章总则，主要列举了《条例（草案）》的原则性、普遍性、共同性的内容。包括《条例（草案）》制定的目的（宗旨）、依据、适用范围、有关定义、原则和任务、各层级各部门的职责任务等。

第二章、第三章、第四章、第五章、第六章是具体内容章节。按物业服务管理活动程序、逻辑顺序，以及各部分内容的联系，集中分章节编排。包括的主要内容有：物业服务区域划分、前期物业服务管理规定规范、业主及业主组织成立流程及运行机制、物业服务管理活动规范、物业的使用和维护以及维修资金管理使用等方面的规定。

第七章法律责任是构成罚则的章节条文。

第八章附则主要明确了制定配套政策要求和施行时间。

三、《条例》的主要特点

在《条例》起草过程中，我们坚持“依据上位法规、结合部门文件、参考外地经验、解决实际问题”的思路，在认真贯彻《陕西省物业服务管理条例》的基础上，按照实用性、适用性的原则，补充增加部分内容，细化完善部分表述，以及按照逻辑规律对部分内容顺序进行适当调整。

补充增加内容主要集中在10个方面：

一是围绕进一步捋顺职责，增加了部分部门职责任务，如增加了“司法行政部门负责物业服务纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训，指导建立健全行业性、专业性人民调解组织和工作机制；公安派出所负责监督检查辖区内村民委员会、居民委员会、物业服务企业和上级公安机关确定的管理单位履行消防安全职责情况”；

二是围绕强化属地管理力量，增加了“镇人民政府、街道办事处可以根据需要，明确机构承担物业管理职能，负责指导和监管物业服务与管理活动”。

三是针对业主共同事项表决难、组织难等问题，增加了“召开业主大会时除可以采取现场讨论、书面征求意见、通过业主决策网络信息系统等互联网方式进行外，还可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会”；

四是针对分期开发项目成立业委会问题，增加了“划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合规定条件的可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会”；

五是针对个别业委会筹备组不履职，上位法未明确处置办法的问题，增加了“逾期未召开首次业主大会的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的，筹备组自行解散”；

六是业委会印章管理不规范产生的问题，增加了“业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定”；

七是针对设施设备安全管理，增加了“电梯、消防、监控安防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当配备适当数量的管理人员，并委托具有相应资质的专业机构进行维修养护”；

八是针对群众投诉易引发安全稳定风险问题，增加了“业主与物业服务人在合同履行中发生的争议，可以要求物业所在地镇人民政府或者街道办事处进行调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。

九是为了避免与省条例在罚则上款数不对应产生混乱，对已有规定的罚则未再表述，补充了省条例中未明确但其他上位法中明确的两项罚则。

十是为了确保条例“落地”见效，参考其他地市经验，规定：“市人民政府住房和城乡建设部门及其他部门应当根据各自职责制定本条例相关的配套实施措施。”

细化完善内容主要集中在10个方面：

一是对承接查验费用的承担进行了补充，明确“承接查验费用由前期物业服务合同约定，没有约定或约定不明确的，由建设单位承担”；

二是针对市县层面信用监管程序和要求，促进有效有力监管等进行了细化；

三是对业委会职责进行了完善，强调业主委员会是业主大会的执行机构，相关工作要在业主授权后开展。

四是在业委会成员人选方面进行了完善，明确了“鼓励业主委员会主任和副主任由党员业主担任”；

五是细化了业委会成员禁止行为，较省条例增加了4条禁止行为；

六是细化了业委会成员资格终止和终止后的要求等内容；

七是针对筹备组运行过程中的问题，细化了筹备组人选条件和资格终止情形；

八是对物业使用禁止行为进一步细化和明确，如：较省条例增加不得下挖地下空间，对电动车停放充电行为细化了要求。

九是对物业应急管理进行了细化补充，强调物业服务人应制定消防安全、事故灾害、疫情防控等突发应急预案，定期组织演练。

十是根据我市城市管理综合执法现状，对行政处罚的行使主体进行了细化，明确“本条例规定的行政处罚，属于国务院或省、市人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理综合行政执法部门负责实施。”

另有7个方面进行了条款顺序调整。